26 февраля 2020, г. Казань
Торгово-промышленная палата РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО


РЕАЛЬНОСТЬ 2020

ПРОБЛЕМАТИКА
Проектное финансирование стало вызовом для застройщиков и вызвало повышение цен на строящееся жилье. В связи с чем на повестке дня возникли следующие вопросы:
Соблюден ли баланс?

В условиях текущих изменений возможно ли утверждать, что социальные выгоды и экономическая нагрузка на застройщиков находятся в балансе, или же можно отметить явные перегибы?
Как работать?

С учетом изменения в действующем законодательстве, должна быть выстроена адекватная система правоприменения. Как следует работать соответствующим субъектам чтобы соблюсти баланс?
Что мы можем изменить?

Какие инициативы могут быть предложены законодателю, чтобы реформация долевого строительства была эффективной и максимально отвечала интересам всех сторон процесса?
ПРОГРАММА КРУГЛОГО СТОЛА
1
Обзор новелл 214-ФЗ и проблем их применения
Что изменилось в тексте Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ? Какие правоприменительные проблемы возникли в связи с этим?
2
Первые итоги реформы
Возможно ли строительство по новым правилам? Достигла ли реформа своей цели? Как изменился рынок строительства?
3
Эскроу-счета и проектное финансирование
Условия банков по обеспечению проектного финансирования, издержки застройщиков, риски. Ответственность банка
4
«Новая» субсидиарная ответственность бенефициаров застройщика
Основные проблемы применения п.4 ст. 23.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
5
Проблемные условия договоров долевого участия
С чем не готовы мириться прокуратура и суд? Какие основные злоупотребления дольщиков могут возникнуть?
6
Устаревшие строительные нормативы
Как это стало причиной конфликтов застройщика и дольщиков
7
Ответы представителей государственных и муниципальных органов и банков на вопросы аудитории
Вы сможете задать свой вопрос заранее в момент регистрации на круглый стол, а также в ходе самого мероприятия
ИТОГИ КРУГЛОГО СТОЛА
УЧАСТНИКИ КРУГЛОГО СТОЛА ПОДГОТОВИЛИ РЕЗОЛЮЦИЮ
МИНСТРОЙ РТ РАССМОТРЕЛ ИЗЛОЖЕННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
МИНСТРОЙ РТ ПОДДЕРЖАЛ ПРЕДЛОЖЕННЫЕ ИНИЦИАТИВЫ
участники круглого стола по итогам обсуждения сформировали пакет предложений, направленных на улучшение законодательства об участии в долевом строительстве
Министерство строительства, архитектуры
и жилищно-коммунального хозяйства РТ ознакомилось с предложениями участников круглого стола по улучшению законодательства

Министерство строительства, архитектуры
и жилищно-коммунального хозяйства РТ в своём письме от 09.04.2020 №01-10-1553 сочло целесообразным поддержать законодательные инициативы
ИЗБЫТОЧНЫЕ НОРМАТИВНО УСТАНОВЛЕННЫЕ ГАРАНТИИ
Переход на проектное финансирование повлек увеличение себестоимости строительства многоквартирных домов (по оценкам Банка Дом.РФ на 3-7%) и, как следствие, рост цен на жилье от 5-7%, снижение количества сделок на рынке жилой недвижимости.

В настоящее время, помимо общих для всех участников рынка механизмов правовой защиты, для сферы строительства и в, частности, многоквартирной застройки, существуют следующие механизмы:

  1. особые процедуры начала строительства многоквартирного дома, получения статуса застройщика, требования строительным декларациям Застройщика, регистрация договоров долевого участия в регистрирующем органе (ст. 4 Закона N 214-ФЗ);
  2. залог прав на земельный участок застройщика (ст. 13 Закона N 214-ФЗ);
  3. специальные неустойки и пени, подлежащие взысканию с застройщиков (ст. 6, 7 Закона N 214-ФЗ);
  4. членство в СРО (Градостроительный кодекс РФ);
  5. взносы в компенсационные фонды саморегулируемой организации ( ст. 55.16 ГрК РФ);
  6. отчисления (взносы) застройщиков в компенсационный фонд ППК "Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства" составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве (ст. 10 Федеральный закон 218-ФЗ);
  7. субсидиарная ответственность бенефициарных владельцев застройщика (ст. 23.2. 214-ФЗ);
  8. дополнительный контролирующий орган - ППК Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (ст. 23.2. Закона N 214-ФЗ);
  9. обязанность получать заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона №214-ФЗ (Федеральный закон 27.06.2019 г. № 151-ФЗ);
  10. проектное финансирование, применение эскроу-счетов, фактический запрет на бартерные операции (ст. 15.4, 15.5 Закона N 214-ФЗ).

Отдельные инструменты являются фактически не функционирующими. Так компенсационные фонды СРО, аккумулирующие десятки миллиардов рублей, не используются для целей, предусмотренных при их создании.

Предлагаемые решения:

  1. Исключить не работающие или сделать альтернативными по выбору застройщиков механизмы, фактически дублирующие друг-друга;
  2. Изменить условия обращения взыскания на средства компенсационных фондов СРО, сделав их реальным инструментом саморегулирования и защиты от действий недобросовестных членов СРО;
  3. Разработать механизмы, позволяющие снизить финансовую нагрузку на Застройщиков, в целях соблюдения баланса интересов всех участников процесса строительства.
ВЗЫСКАНИЯ 
С ЗАСТРОЙЩИКОВ «КОЛЛЕКТОРСКИМИ» ОРГАНИЗАЦИЯМИ
Взыскания с застройщиков "коллекторскими" организациями по приобретенным у физических лиц правам (требованиям) по ДДУ значительных сумм штрафов, неустоек за несвоевременную передачу объекта строительства, а также взыскание значительных денежных компенсаций за допущенные при проектировании и строительстве нарушения, превосходящие затраты, которые понес бы застройщик при их самостоятельном устранении. При этом, полученные таким способом средства направляются не на устранение допущенных недостатков, не перечисляются в полном объеме физическим лицам, вступившим права (требования) по ДДУ, а составляют прибыль таких "коллекторов".

По данным информационных агентств ТАСС и РБК в 2018 году арбитражные суды удовлетворили более 2,7 тыс. исков, связанных со взысканием неустоек по ДДУ, на сумму 3,6 млрд руб. По состоянию на сентябрь 2019 г. из поданных в удовлетворено более 1 тыс., по ним застройщики должны заплатить дольщикам и их представителям 2,9 млрд руб.

Предлагаемые решения:

  1. Содействовать принятию изменений в 214-ФЗ изменений в части ограничений по размеру неустоек и штрафов при уступке индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу прав требования неустойки, штрафа (пени) по договору, заключенному гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд. Законопроект № 787700-7 "О внесении изменения в статью 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":
«6. В случае уступки индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу прав требования неустойки, штрафа (пени) по договору, заключенному гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям, вытекающим из данного договора не применяются условия о размере неустойки, установленные для граждан статьями 6 и 9 и положения части 9 статьи 4 настоящего Федерального закона.»

  1. Предложить введение альтернативного варианта ограничения: неустойка, взыскиваемая с застройщика в пользу ИП или юридического лица, получивших право от участника долевого строительства, не должна превышать сумму, полученную участником долевого строительства от таких ИП или юридического лиц, более, чем на 5%.
  2. Внести в Закон N 214-ФЗ изменения в части обязательного досудебного обращения дольщика за устранением недостатков к застройщику, в том числе определить разумные сроки для устранения недостатков застройщиком.
  3. Рассмотреть возможность разработки механизма возмещения данных штрафных санкций, связанных с предъявлением требований по качеству передаваемых объектов от дольщиков из компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств СРО, что соответствует цели его создания.
ОТСУТСТВИЕ ПРОЗРАЧНЫХ ЕДИНЫХ ТРЕБОВАНИЙ
ДЛЯ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
В ходе работы круглого стола, застройщики отмечают, что проектное финансирование влечет необоснованные дополнительные издержки. В частности, застройщикам предлагаются дополнительные комиссии за резервирование, за открытие аккредитива, за невыборку лимита и т.д. Кроме того, отмечаются случаи предложения "аккредитованных" организаций по подготовке и экспертизе проекта, отчета по выполненным работам, технический надзора и др.

Не определены инструменты защиты застройщиков в условиях невозможности выполнения застройщиком утвержденного плана продаж.

Предлагаемые решения:

1. Разработка регламента рассмотрения банками заявлений застройщиков на получение проектного финансирования, включая перечень документов, сроки рассмотрения, основания для отказа и т.д.
2. Утвердить виды и предельные размеры затрат на дополнительные услуги и комиссии банков.
3. Разработать инструменты защиты застройщиков при невозможности не по вине застройщика выполнить план продаж (не прогнозируемый рост инфляции, ставок по ипотечному кредитованию, снижение покупательской способности, пандемия, действия властей и т.д.)
УВЕЛИЧЕНИЕ ЗАТРАТ ЗАСТРОЙЩИКА ЗА СЧЕТ НОРМАТИВНОГО СРОКА РАСКРЫТИЯ ЭСКРОУ-СЧЕТОВ И ОТСУТСТВИЕ ГАРАНТИЙ ДОЛЬЩИКОВ
Согласно п. 6. ст. 15.5 214-ФЗ условиями для перечисления банком застройщику денежных средств, внесенных дольщиками на счет эскроу, являются: наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Соответственно, после фактического завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщику начисляются проценты по кредиту до момента регистрации права собственности на первый объект. Целью Закона N 214-ФЗ является обеспечение гарантий для участников долевого строительства, в том числе обеспечение завершения строительства застройщиком. Наличие разрешения на ввод в эксплуатацию подтверждает принятие государственными органами построенного объекта. Дальнейшие действия, связанные с государственной регистрацией права собственности на объект в большей степени зависят от действий участников долевого строительства по принятию объектов (квартир) и обращению за государственной регистрацией права собственности.

Предлагаемые решения:

  1. Внести изменения в п. 6 ст. 15.5 214-ФЗ, оставив единственным условием для раскрытия счетов эскроу, получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
  2. Либо ввести запрет для банков по начислению процентов на период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта до момента раскрытия счетов эскроу.
  3. Либо разработать механизм поэтапного раскрытия счетов эскроу пропорционально объему строительства в зависимости от завершения определенного этапа строительства.
ОГРАНИЧЕНИЯ
В ОТНОШЕНИИ БАНКОВ, ДОПУЩЕННЫХ К РАБОТЕ
С ЭСКРОУ-СЧЕТАМИ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
На февраль 2020 года в перечень банков, соответствующих критериям (требованиям), установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве» включено 95 банков.

Предлагаемые решения:

  1. следует рассмотреть возможность снижения критериев, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697, позволяющих привлечь в данный сегмент рынка большее количество конкурирующих финансово-стабильных банков;
  2. возможность перевода эскроу-счетов в случае рефинансирования целевого кредита другим уполномоченным банком (Разъяснения ЦБ РФ 19.12.19 г. о переводе счетов эскроу в другой уполномоченный банк, который предоставил кредит застройщику содержат указания о невозможности такого перевода);
  3. возможность снижения доли собственных средств девелоперов до 5% (Постановление Правительства РФ от 11.06.2018 N 673).
ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ?
WhatsApp +7 960 050-50-25
ez@law-kazan.ru